RWA: новый драйвер для глобального рынка недвижимости
Аналитики Deloitte прогнозируют, что рынок токенизированной недвижимости — один из ключевых сегментов активов реального мира (RWA) — может вырасти до $4 трлн уже к 2034 году.
Основным фактором здесь является децентрализация владения активами: если раньше инвестиции в недвижимость требовали крупных вложений, то теперь доля в здании может быть представлена в виде токена за $100 или даже меньше. Подобные финансовые инструменты уже начинают применяться в реальных кейсах.
RealT: децентрализованные инвестиции в американскую недвижимость
Проект RealT — один из первых и наиболее заметных игроков на рынке токенизированной недвижимости. Компания предлагает розничным инвесторам возможность участвовать в рынке жилой недвижимости, начиная с минимального порога в $50. Каждый объект недвижимости на платформе разделяется на доли в виде токенов на блокчейне Ethereum (и частично на Gnosis Chain), которые подтверждают права на доход от аренды и потенциальный рост стоимости.
Владельцы токенов получают доход в стейблкоинах (USDC, DAI) пропорционально своей доле — выплаты происходят еженедельно, что резко контрастирует с традиционным рынком, где арендный доход, как правило, выплачивается ежемесячно или поквартально.
RealT берет на себя юридические и операционные вопросы, включая управление недвижимостью, взаимодействие с арендаторами и обслуживание зданий. Инвесторы по сути становятся пассивными совладельцами, получая доступ к высокодоходной жилой недвижимости США, даже находясь в других странах.
Lofty AI: токенизация и управление в режиме реального времени
Lofty AI — платформа с фокусом на "умные инвестиции" в жилую недвижимость США через токенизацию и алгоритмическую аналитику. Lofty предлагает покупку токенов с минимальным вложением от $50, и применение искусственного интеллекта для подбора объектов, оценки рисков и динамического ценообразования. Каждый токен соответствует доле в LLC (ограниченном партнерстве), владеющем конкретным объектом недвижимости.
Одной из уникальных особенностей Lofty является возможность участвовать в управленческих решениях — токенхолдеры голосуют за ключевые вопросы по объекту, такие как ремонт, смена управляющей компании или изменение арендных ставок. Это создает модель децентрализованного управления, схожую с DAO.
Почему токенизация недвижимости востребована
Одно из главных преимуществ RWA заключается в расширении базы инвесторов. Благодаря токенизации, инвестиции в недвижимость становятся доступны не только институционалам, но и частным лицам по всему миру.
Так, по оценке Boston Consulting Group, к 2030 году объем всех токенизированных активов может достичь $16 трлн, при этом значительная часть будет приходиться на недвижимость. Токенизация также снижает транзакционные издержки: если традиционные сделки с недвижимостью могут занимать до 45 дней и стоить 5–10% от суммы сделки (учитывая услуги нотариусов, агентов, налоги и т. д.), то в блокчейн-среде весь процесс может занимать часы и стоить менее 1%.
Скепсис и ликвидность: взгляд с другой стороны
Несмотря на значительный энтузиазм, рынок токенизированной недвижимости сталкивается с критикой. Майкл Зонненшайн, управляющий директор компании Securitize, подчеркнул:
"Да, блокчейн может устранить посредников, повысить прозрачность и автоматизировать процессы. Но на практике большая часть токенов недвижимости остается малоликвидной. Для онлайн-экономики это — серьезный недостаток".
Под ликвидностью подразумевается возможность быстро продать актив без потери стоимости. Если токены недвижимости не торгуются активно на вторичном рынке, инвестор может быть "заперт" в активе на неопределенный срок. В 2023 году средняя ликвидность токенов недвижимости на крупных платформах, таких как RealT и SolidBlock, не превышала 5% в месяц, что означает крайне низкую оборачиваемость по сравнению с традиционными фондовыми активами.
Кроме того, остаются открытыми вопросы регулирования: в разных странах токенизированные активы могут подпадать под регулирование ценных бумаг, что влечет за собой юридические и налоговые последствия.
Заключение: трансформация, за которой стоит следить
RWA и токенизированная недвижимость представляют собой не просто временный тренд, а потенциальный вектор перестройки глобального рынка. Если прогноз Deloitte оправдается, этот сегмент станет опорной точкой для новой цифровой экономики активов. Но для этого необходимо решить ключевые проблемы — повысить ликвидность, выстроить правовые рамки и обеспечить доверие со стороны инвесторов.
В этом смысле, мы находимся в начале пути. Как и с интернетом в 90-х или криптовалютами в 2010-х, сейчас важно не только отслеживать рост, но и понимать тренды нового рынка, который может изменить основы владения недвижимостью в ближайшие 10 лет.